Судя по вопросу, очевидно, что его задает заказчик. Вы не правы, уважаемый заказчик, ставя так вопрос и предполагая свой ответ на него.
Конечно же, при нормальном составлении проекта на выполнение ремонтно-строительных работ на объекте основанием для него является задание заказчика на выполнение проектных работ. В таком случае проектировщик (подрядчик) обязан по заданию заказчика разработать техническую документацию, в состав которой входит и сметная документация, а заказчик при этом обязуется принять и оплатить их результат.
В п. 1 ст. 758 Гражданского кодекса (далее – ГК) указано на следующее:
«1. По договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ заказчик обязан передать подрядчику задание на проектирование, а также иные исходные данные, необходимые для составления технической документации. Задание на выполнение проектных работ может быть по поручению заказчика подготовлено подрядчиком. В этом случае задание становится обязательным для сторон с момента его утверждения заказчиком».
А согласно п. 2. ст. 759 ГК «подрядчик обязан соблюдать требования, содержащиеся в задании и других исходных данных для выполнения проектных и изыскательских работ, и вправе отступить от них только с согласия заказчика».
Можно предположить, что сметная документация составляется вами с применением действующей СНБ-2001, т. е. с использованием ФЕР или ТЕР, а это значит, что в сметах учитывают как объемы работ, так и расценки на эти виды работ.
Согласно п. 3.1 МДС 81-35.2004 «сметная стоимость – сумма денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами». Но так как у вас дефектовки, по которым делались сметы, «написаны на коленке, без каких-либо подписей со стороны заказчика», вам все равно необходимо соблюдать правила сметного нормирования и ценообразования в строительстве.
Использование сметных нормативов СНБ-2001 любой редакции регламентировано методическими документами по ее применению. Так, в п. 2.2 МДС 81-35.2004 сказано: «Сметные нормативы разрабатываются на основе принципа усреднения с минимизацией расхода всех необходимых ресурсов, следует учитывать, что нормативы в сторону их уменьшения не корректируются. Сметными нормами и расценками предусмотрено производство работ в нормальных (стандартных) условиях, не осложненных внешними факторами».
Что касается применения в сметах поправочных коэффициентов, учитывающих изменение сметной стоимости работ, производимых в особых условиях, отличных от нормальных, к примеру, стесненности, работы вблизи действующего оборудования, вблизи объектов, находящихся под высоким напряжением, в том числе работы внутри существующих зданий, внутренняя проводка в которых не обесточена, ремонта существующих зданий (включая жилые дома) без расселения и  т. д., то они, коэффициенты, применяются к показателям затрат труда и оплате труда рабочих, а также к стоимости эксплуатации машин и механизмов, в том числе и к зарплате машинистов (см. Приложение 3 к МДС 81-38.2004).
Наряду с указанными выше поправочными коэффициентами при определении сметной стоимости работ, производимых при капитальном ремонте, необходимо руководствоваться указаниями, приведенными в п. 4.7 МДС 81-35.2004. В тех случаях, когда при ремонте или реконструкции выполняются работы, аналогичные технологическим процессам в новом строительстве, т. е. когда стоимость ремонтно-строительных работ определяется по единичным расценкам на новое строительство (кроме норм сборника ГЭСН № 46 «Работы при реконструкции зданий и сооружений»), необходимо применять поправки к трудозатратам рабочих: К = 1,15, а ко времени эксплуатации машин – К = 1,25.
При этом согласно п. 4.2 МДС 81-38.2004 единичные расценки корректировке не подлежат даже в тех случаях, когда в применяемых сметных нормативах предусмотрено выполнение работ с использованием машин, а фактически работы выполняются вручную или с применением средств малой механизации.
В завершение приведу ряд писем Министерства регионального развития РФ, которые также вам помогут разобраться и, главное, позволят справедливо определить сметную стоимость предстоящих или уже выполняемых ремонтно-строительных работ:
1. Письмо от 19 декабря 2008 г. № 34257-ИМ/08, где объясняется суть применения п. 4.4 МДС 81-35.2004 и др.
2. Письмо от 31 марта 2009 г. № 9015-ИМ/08, где указана уточненная редакция коэффициентов учета условий производства работ и др.;
3. Письма от 31 марта 2009 г. № 9017-ИМ/08 и от 19 мая 2009 г. № 15058-ИМ/08, в которых уточняются случаи применения коэффициентов. В частности, в них говорится: «Необходимость применения в локальных сметах коэффициентов, учитывающих усложняющие факторы производства строительных и ремонтно-строительных работ, устанавливается в проекте организации капитального ремонта или проекте производства работ, согласованном с заказчиком.
При выполнении ремонтно-строительных работ в существующих зданиях без расселения допускается применение коэффициента, предусмотренного поз. 6 таблицы 3 к МДС 81-35.2004, в случаях, когда здание в целом не расселено и работы согласно ПОС (ППР) ведутся по помещениям, освобожденным для ремонта, при этом в местах общего пребывания (коридоры, лестницы и т. д.) имеет место пересечение людских потоков рабочих-строителей и эксплуатационного персонала. Если пересечения людских потоков нет (освобожден отдельно целый этаж, строители пользуются автономно одной лестницей, а персонал – другой), указанный коэффициент не применяется».
Подобные разъяснения давались Минрегионом, и их перечень можно продолжить. В завершение замечу, что за техническую документацию отвечает все же заказчик, а это значит, что на стадии планирования производства работ нужно стоимость предстоящих работ соизмерять со своими финансовыми возможностями.